Cambiare mutuo prima che arrivino nuovi aumenti: è la domanda che si stanno facendo i milioni di italiani che hanno sulle spalle un mutuo a tasso variabile, e che negli ultimi mesi hanno visto aumentare l’importo delle rate anche del 30%. Secondo i calcoli di Facile.it, l’ultimo rialzo dei tassi di interesse del 27 ottobre potrebbe tradursi in una vera stangata. Chi, per esempio, a gennaio 2022 ha acceso un finanziamento variabile da 25 anni per 126.000 euro rischia di ritrovarsi a breve con una rata di 604 euro, contro i circa 457 di inizio anno.
Come leggere la rata del mutuo
Che fare, allora? «La decisione non è semplice, perché chi cambia oggi un fisso con un mutuo variabile dovrà accollarsi comunque un mutuo più pesante», spiega Umberto Stivala, esperto di Facile.it. Va considerato, infatti, che i tassi fissi dei mutui oggi sono in media più alti di circa un punto e mezzo percentuale rispetto ai variabili. In cambio c’è la certezza di mettersi al riparo da nuove impennate, ma è una decisione che va ponderata. «Per capire che strada prendere bisogna per prima cosa imparare a leggere il mutuo», consiglia l’esperto. Intanto, bisogna sapere qual è il capitale residuo del proprio finanziamento, cioè quanto resta da rimborsare alla banca, nonché la durata rimanente. Un occhio va dato anche alla composizione della rata. Sappiamo che questa è formata da una quota capitale – la somma con cui restituiamo l’importo prestato – e una quota interessi, con cui paghiamo gli interessi all’istituto. Quest’ultima parte è molto alta i primi anni, in altre parole buona parte di ciò che versiamo va a ripagare gli interessi, mentre il debito scende molto lentamente. Solo dopo diversi anni le proporzioni si invertono.
Gli aumenti variano in base al capitale residuo del mutuo
«In sostanza, chi ha superato la prima metà del finanziamento sente meno i rincari, perché l’eventuale aumento viene di volta in volta ricalcolato solo sul capitale restante, che, nella seconda fase si abbassa molto più velocemente», spiega Stivala. La stangata viene percepita come più leggera anche perché negli ultimi anni la quota interessi incide in maniera meno significativa sulla rata. Per capirlo meglio può essere utile una simulazione. Su un finanziamento di 120.000 euro a 25 anni, stipulato 15 anni fa a un tasso dell’1,50%, un aumento dell’1% fa gonfiare la rata da 511 a 535 euro, con un aumento di 24 euro in più. Per lo stesso prestito datato 5 anni fa, con durata 20 anni e rata 744 euro, la spesa mensile sale invece a 53 euro al mese.
Come calcolare la crescita della rata del mutuo
«Per farsi un’idea di quanto potranno crescere le rate del proprio mutuo a tasso variabile, si possono fare delle prove con i simulatori online», consiglia l’esperto. «Basta inserire il capitale residuo, la durata, e aggiungere il tasso attuale aumentandolo di un punto. In questo modo si ipotizza che tra un anno salirà dell’1%. Ottenuto il risultato, bisogna domandarsi se tra un anno saremo in grado di sostenere quella rata. Per guardare più in là si può ripetere l’esercizio, aumentando la percentuale di un altro punto». Per le prove c’è il simulatore di Facile.it https://www.facile.it/mutui/guida/calcolo-rata-mutuo-come-fare.html o quello della Banca d’Italia https://economiapertutti.bancaditalia.it/calcolatori/calcolatore-della-rata-del-mutuo/?dotcache=refresh.
Il peso della rata e l’alternativa del tasso fisso o variabile con cap
Ad ogni modo, chi si trova nella prima metà del mutuo dovrà farsi qualche domanda in più. Il consiglio, in questo caso, è di chiedersi fino a che punto siamo in grado di sopportare ulteriori aumenti. «Bisogna ragionare in base al budget. Se già ora la rata pesa in maniera considerevole sul bilancio familiare, si può valutare di cambiare il mutuo con un altro a tasso fisso (o variabile con cap), allungandone la durata. In questo modo la spesa mensile è più bassa, anche se gli interessi pagati per tutta la durata del finanziamento saranno più alti. E nulla vieta in futuro, qualora i tassi torneranno a scendere, di cambiarlo nuovamente», continua Stivala.
Alternativa al mutuo fisso: il mutuo a tasso variabile con Cap
L’alternativa al fisso è il cosiddetto mutuo con Cap, cioè un mutuo variabile con un “tetto” oltre il quale non si può salire. Ha in genere un tasso più basso del fisso, e dà la garanzia che la rata non supererà mai una certa soglia, fissata in partenza. Conviene in genere quando resta ancora molto da pagare, e quando, come adesso, i mutui a tasso fisso sono molto più cari dei variabili. Questa formula può avere però degli svantaggi. Intanto è comunque più costosa di un variabile “tradizionale”, perché lo spread, e cioè la commissione che si paga alla banca e che va a comporre il tasso globale di interesse è generalmente più alta. Inoltre, alcune banche applicano uno “tass floor”, vale a dire una soglia minima al di sotto della quale, anche in caso di discesa dei tassi, la rata non potrà scendere.