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Il decreto Milleproroghe conferma l’agevolazione per l’acquisto della prima casa da parte dei giovani, ma ad alcune condizioni Con il via libera definitivo del decreto Milleproroghe, approvato anche dal Senato dopo l’ok della Camera, sono state confermate alcune agevolazioni per i giovani che acquistano la prima casa. E’ prevista anche la proroga di alcuni contenuti della legge di Bilancio 2024, tra i quali l’estensione alle famiglie numerose del Fondo di garanzia statale che garantisce con la banca fino all’80% del mutuo. Le agevolazioni under 36: cosa cambia Si tratta di buone notizie, soprattutto per gli under 36 che rischiavano di veder congelate alcune misure come l’esenzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sull’acquisto, e credito d’imposta sull’Iva se si compra da un’impresa. Le agevolazioni, però, non varranno per tutti, ma solo per chi ha registrato il contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023. Per questi giovani rimane il requisito di un ISEE entro i 40mila euro. Inoltre, dovranno andare a rogito entro il 31 dicembre 2024. Cosa ne è delle imposte Fatta eccezione per chi rientra nella categoria appena elencata e che dunque ha provveduto a registrare il preliminare di acquisto entro la fine dello scorso anno, per gli altri ci sarà un ritorno delle imposte e delle tasse sulla compravendita della prima casa, compresi gli under 36. Si tratta del versamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sull’immobile che si intende acquistare da un privato e dell’IVA nel caso in cui si compri direttamente dal costruttore. Quanto costeranno le imposte A fare i conti ci aveva già pensato il Corriere della Sera, con una simulazione prima del via libera del decreto avvenuto nelle scorse ore, ipotizzando l’acquisto di un immobile da 250mila euro da parte di un giovane o di una coppia under 36. La cifra oscilla tra i 2.600 e i 10.600 euro. Il calcolo, infatti, prevede il versamento di una cifra che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 115,5, che è la percentuale che viene generalmente applicata per quantificare la rivalutazione del valore dell’immobile, dal momento che le rendite risultano di molto inferiori rispetto ai prezzi di mercato. Su questa base si calcolano l’imposta di registro (nel caso simulato pari a 2.500 euro), quelle ipotecarie e catastali sostitutive (50 euro ciascuna). Ecco che il minimo da versare diventerà 2.600. Cosa cambia acquistando dal costruttore Purtroppo la “stangata” riguarda anche gli acquisti diretti dal costruttore. Se non subentreranno modifiche alla legge di Bilancio, infatti, in questo caso tornerà obbligatorio il pagamento dell’IVA pari al 4% in caso di acquisto della prima casa, che si somma alle imposte elencate precedentemente e, questo caso, pari a 200 euro ciascuna, secondo le simulazioni. Il totale arriverebbe a 10.600 euro. Le imposte relative al mutuo Ci sono poi ulteriori imposti da calcolare che sono legati alla mancata proroga dell’esenzione dell’imposta sostitutiva in caso di acquisto dell’immobile tramite richiesta del mutuo. In questo caso è pari allo 0,25% dell’importo preso a prestito dall’istituto bancario. Sempre ipotizzando di comprare una casa da 250mila euro, chiedendo un mutuo da 200mila, significa dover sborsare altri 500 euro che si sommano alle tasse e imposte precedenti. La garanzia statale fino al 2023 Chi ha potuto, quindi, si è affrettato ad andare a rogito (o a sottoscrivere e registrare il preliminare di acquisto) entro il 31 dicembre 2023. La buona notizia è che, però, con l’art. 3 della manovra si conferma il Fondo per la casa, conosciuto anche come “garanzia dello Stato” all’80%. Di cosa si tratta? In concreto lo Stato si impegna con la banca a rifondere, in caso di insolvenza, l’80% della somma chiesta in prestito, e questo aumenta le chance di ottenere il sì dalla banca, magari senza dover ricorrere alla fideiussione di un genitore. In più, l’istituto che accorda il prestito con garanzia pubblica è tenuto a tenere gli interessi sotto un tasso calmierato. «Fare richiesta di accesso al Fondo è semplice, basta compilare un modulo sul sito Consap.it, e presentarlo alla banca, informandosi prima che aderisca all’inizativa» spiega Anna Vizzari, economista dell’Ufficio Studi di Altroconsumo. La stangata per i giovani «Le nostre inchieste ci hanno però dimostrato che purtroppo le banche sono restie ad accordare finanziamenti per il 100% del valore della casa, anche se interviene lo Stato, e questo, per i tanti giovani che non hanno somme da anticipare, resta un problema. Servirebbero degli aiuti più diretti», sottolineava a fine 2023 Altroconsumo. In realtà il rischio, ora, è di una vera e propria stangata. Prima della manovra, infatti, l’associazione dei consumatori aveva fatto altri calcoli, sui vantaggi nell’acquisto da costruttore, che ora verranno meno. Ipotizzando una casa del valore di 300 mila euro il minore esborso era di 12 mila euro. Con una vendita tra privati, invece, il giovane acquirente risparmiava 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale, più il 2% sul valore catastale dell’immobile, che corrisponde all’imposta di registro. Leggi anche Tia Taylor: «La mia odissea per avere un mutuo» La casa ora è uno degli investimenti tra i più convenienti Gli incentivi servivano a smuovere un mercato che aveva subito un forte arresto. Secondo i dati dell’Osservatorio di Mutuionline, da alcuni anni le erogazioni ad under 35 avevano toccato i valori più bassi da decenni: erano il 38% del totale nel 2011 per fermarsi ad appena il 28% ad aprile 2021. «C’è molto interesse da parte del mondo bancario. La garanzia pubblica sull’80% potrebbe superare uno dei grandi ostacoli che fino a oggi hanno frenato i più giovani nell’acquisto della prima casa: la difficoltà a ottenere il prestito», confermava un paio di anni fa Alessio Santarelli, direttore generale Broking del Gruppo MutuiOnline. «Gli istituti hanno da sempre pensato a formule per i più giovani, proponendo per esempio rate flessibili, o finanziamenti anche superiori all’80% del valore della casa, ma queste soluzioni avevano il limite di essere più costose e richiedevano istruttorie molto complesse».