1/8 – Introduzione
Se avete ereditato un immobile o siete in procinto di acquistarne uno molto grande, oppure se state pensando ad una soluzione per creare un doppio appartamento dal vostro attuale, magari in vista delle nozze di un figlio o una figlia o persino per ricavarne due unità immobiliari da poter locare per ricavarne un introito, ecco che la soluzione è una soltanto: il frazionamento. Non si tratta di un’impresa particolarmente difficile, a patto che abbiate le idee chiare e che vi facciate magari seguire da un architetto esperto, specie per quanto riguarda la progettazione degli immobili. Per quel che concerne, invece, l’iter burocratico, vi basterà seguire la nostra guida per sapere come fare per frazionare un immobile in due.
2/8 Occorrente
- Progetto di un architetto
- Cila o Scia
- Eventuali altri permessi
3/8 – Gli imprescindibili
In fase di progettazione, indipendentemente dal numero di vani e da eventuali pareti da dover abbattere o innalzare (su questo saprà consigliarvi un architetto, anche in base alle vostre specifiche esigenze), dovrete tuttavia essere certi che il frazionamento possa davvero avvenire. Le condizioni imprescindibili sono la realizzazione di ingressi indipendenti e la possibilità, a livello urbanistico del vostro comune, di poter procedere. Per quanto riguarda la prima (ingressi indipendenti), un bravo architetto, in genere, saprà come aiutarvi, anche nei casi che sembrano più disperati. Magari sacrificando un po’ di spazio del vano in ingresso da cui ricavare un disimpegno con i relativi accessi. Accertatevi, inoltre, che ogni appartamento disponga di almeno un servizio ed una cucina (questa potrà anche non essere presente, in caso di immobili ad uso non residenziale). Nel caso, dovrete procedere alla realizzazione dei servizi mancanti (anche a costo di dover effettuare lavori consistenti per un’eventuale immissione in colonna fecale).
4/8 – I permessi
Frazionare un immobile rientra a tutti gli effetti tra gli interventi di manutenzione straordinaria. Non si tratta, infatti, di dover semplicemente sostituire gli infissi o tinteggiare le pareti, poiché si prevede di dover stravolgere la planimetria catastale ed il perimetro dell’immobile. A questo, poi, andranno aggiunti tutti quei lavori extra che potranno rendersi necessari, come creare nuove pareti divisorie o abbatterne altre, a patto di non intaccare la solidità strutturale dell’edificio e la sua capacità portante. A seconda, dunque, del tipo di interventi che si andranno ad eseguire, sarà necessario inoltrare richiesta di particolari autorizzazioni all’ufficio tecnico del proprio comune. In caso, infatti, non ci sia bisogno di alterare in alcun modo la struttura dell’edificio (come ad esempio la creazione di nuove aperture in facciata, come porte o finestre), basterà presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). In caso contrario, invece, occorrerà necessariamente inoltrare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). A seconda della tipologia di permesso, cambieranno i costi (diritti di segreteria, parcelle dei professionisti a cui affidarvi, necessità burocratiche come la presenza o meno di un direttore dei lavori e cose simili).
5/8 – I vincoli
Tutto ciò che dovrete sapere nel dettaglio, però, sarà l’ufficio tecnico del vostro comune a comunicarvelo, pertanto è consigliabile fissare subito un appuntamento per ottenere i dovuti chiarimenti, poiché a seconda del comune di appartenenza e/o della tipologia di immobile su cui operare, potranno entrare in gioco diversi fattori. Ad esempio, la presenza di vincoli architettonici o delle belle arti su determinati edifici storici, o di piani paesaggistici comunali, potrebbero influire sulla necessità di dover presentare ulteriori documenti e permessi. Nel caso in cui i lavori che andrete ad effettuare aumentino il cosiddetto “carico urbanistico”, potreste dover pagare un’ulteriore tassa che, in genere, viene calcolata come percentuale sul costo preventivato dei lavori stessi. Ulteriori permessi, infine, potrebbero esservi richiesti persino dalla ASL competente, in caso in cui le modifiche comportino grossi cambiamenti a livello igienico-sanitario. Infine, informatevi se nel regolamento condominiale (in caso, ovviamente, di un appartamento non indipendente) non ci siano limitazioni specifiche riguardo i frazionamenti. In tal caso, potreste dover ricorrere all’approvazione dell’intero condominio o, in caso contrario, a desistere (ma in casi simili, in genere molto rari, un buon avvocato saprà consigliarvi adeguatamente). Sicuramente, però, dovrete ricorrere all’approvazione condominiale nel caso in cui il frazionamento comporti delle modifiche anche alle parti comuni dell’edificio.
6/8 – Le variazioni
A questo punto potrete iniziare i lavori e, una volta terminati, dovrete procedere alla cosiddetta “variazione catastale”, sopprimendo il vecchio numero subalterno che verrà sostituito da due nuovi. Questa richiesta andrà fatta direttamente all’ufficio catasto. Non dimenticate, poi, che avendo creato due appartamenti da quello che una volta era uno solo, dovrete necessariamente provvedere alla richiesta di nuovi allacci delle utente, come il gas, l’elettricità ed anche l’acqua. Questa procedura, purtroppo, si rivelerà abbastanza costosa, poiché dovrete richiedere che vengano installati nuovi contatori, con costi non esattamente economici. Tenete anche conto, infine, che potrebbe volerci fino ad un mese prima che l’attivazione delle utenze risulti completata. Non sarà necessario, invece, ricorrere ad un notaio, a meno che non vogliate effettuare una vendita di una o entrambe le nuove unità abitative. Inoltre, potreste dover provvedere anche ad un cambio di destinazione d’uso degli immobili, a seconda che questi restino o diventino di tipo residenziale e/o commerciale.
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8/8 Consigli
- Tenete conto che creando due immobili da uno, non è detto che la categoria e la classe catastale restino gli stessi dell’immobile originario. In genere, infatti, in seguito a lavori di ristrutturazione che comportino migliorie interne, la categoria o classe tendono ad aumentare in automatico.
- Attenzione alla variazione catastale: un aumento della classazione comporterà un aumento della rendita catastale che, se da un lato renderà gli immobili di maggior valore, dall’altro aumenteranno le tasse ad essi connessi, come l’IMU o l’imposta di registro in caso di vendita. La classazione non potrete deciderla autonomamente, ma dovrete tenerne conto per i vantaggi/svantaggi a cui andrete incontro.
- Una volta terminati i lavori, non dimenticate di inoltrare (sarà il vostro architetto o geometra a doverlo fare) la Comunicazione di Fine Lavori all’ufficio tecnico del vostro comune.
- Iniziare i lavori senza permessi, oppure non effettuare la variazione catastale non solo si trasformeranno in multe salate da pagare in futuro, ma pregiudicheranno anche la possibilità di vendita (in pratica non potrete vendere gli immobili prima di aver sistemato il tutto, compreso il pagamento delle relative multe).