Si chiamano condhotel o anche condo hotel, hotel-condo, contel. Sono un incrocio tra gli alberghi tradizionali, gli ordinari condomini e i residence. Conciliano l’offerta turistica con l’investimento immobiliare, facendo concorrenza agli airbnb di fascia medio-alta e alle multiproprietà.
Negli Usa, il Paese in cui li hanno “inventati”, esistono da anni e a migliaia. Da noi, dove qualche esempio già c’è, sulla carta sono stati introdotti dalle legge Sblocca Italia del 2014. Ora un decreto attuativo apre la strada alla realizzazione diffusa, a partire dal 21 marzo 2018. Non tutto è pronto, però. Come ricorda Federalberghi, “ciascuna regione dovrà disciplinare le modalità per l’avvio e l’esercizio delle nuove strutture e favorire il cambio di destinazione d’uso degli immobili coinvolti”. Altre competenze ricadono sui comuni.
Cosa sono i condhotel?
Il condhotel, dice il decreto, è un esercizio alberghiero aperto a tutti. È composto da almeno sette camere tradizionali e da alloggi indipendenti (il formato minimo è di una stanza dotata di cucina e di bagno, ma si arrivare anche a superattici e suite) posti all’interno della struttura ricettiva o nelle immediate vicinanze. Viene realizzato restaurando un hotel esistente o chiuso oppure aggregando spazi abitativi esterni. Gli appartamenti legati all’albergo-hub sono messi in vendita e comprati da privati. Gli acquirenti possono utilizzare queste “seconde case” in alcuni giorni o in certi periodi dell’anno (ad esempio durante le vacanze natalizie, le ferie estive o le trasferte di lavoro) e affittarle a turisti e viaggiatori nei tempi morti (anche per 365 giorni su 365, se non ci sono esigenze personali) o per alcuni mesi. Proprietari e albergatori si dividono i guadagni, stabilendo tra loro le percentuali (50 e 50, 60 e 40…). Per i privati non ci sono incombenze pratiche né seccature. La gestione degli alloggi affittati ai clienti grava interamente sull’hotel, chiavi in mano. L’albergo pensa a tutto, dal cambio della biancheria alle bollette, dalle prenotazioni all’accoglienza, dalle riparazioni alle pulizie.
Quali sono i vantaggi per i clienti?
Gli ospiti, ribaltando il punto di vista, hanno la possibilità di scegliere se alloggiare nelle solite camere o se invece sistemarsi negli alloggi indipendenti di proprietà dei privati. I vantaggi, nel secondo caso? I clienti usufruiscono di tutti i servizi alberghieri della struttura ricettiva (pasti compresi, eventualmente), sono autonomi e non devono impazzire per individuare un referente. Il condhotel, altro obbligo di legge, ha una portineria unica, per ospiti e inquilini, e una gestione sola per camere e appartamenti.
Come sono divisi gli spazi?
Il proprietario di un complesso alberghiero può decidere di trasformare in appartamenti (quelli da mettere in vendita a privati) una porzione della struttura-madre, non illimitatamente ma fino al 40 per cento della superficie. Inoltre ha la possibilità di aggregare alloggi esterni al corpo principale dell’hotel. Gli appartamenti satellite devono essere nelle immediate vicinanze, in un raggio di 200 metri al massimo. I contratti tra albergatori e proprietari degli alloggi aggregati hanno una durata minima di 10 anni. La divisione dei guadagni non è prestabilita. Va concordata tra le parti- A differenza della multiproprietà, il condhotel non ha una destinazione alberghiera, ma abitativa: questo significa che, se la gestione dell’albergo dovesse fallire, chi ha acquistato l’alloggio aggregato all’hotel non perde la proprietà.
Quali alberghi possono essere adattati?
Il salto di qualità, con la diversificazione dell’offerta, non sarà possibile per pensioncine e locande. Il restyling di strutture ricettive esistenti, è scritto nel decreto, dovrà far guadagnare almeno una stella in più e portare ad un minimo di tre stelle (a meno che non si parta da quattro stelle e oltre, cosa che non richiede un passaggio di classificazione).
Federalberghi: “Una conquista per tutto il Paese”
Il commento di Federalberghi, in prima linea nella battaglia per superare il vuoto legislativo e arrivare al varo dei condhotel italiani, è positivo. E all’insegna dell’ottimismo. “La conquista – sottolinea Alessandro Nucara, direttore generale dell’associazione di categoria – è dell’intero Paese. Non rivendichiamo alcun merito, ci interessano i risultati. Questa formula porterà vantaggi a tutti. L’albergatore, grazie alla vendita di una parte dell’immobile, cioè la porzione destinata ad appartamenti, reperisce le risorse per riqualificare la struttura e le consente di mantenere un assetto unitario. Chi compra uno degli appartamenti può affidarne la gestione all’albergo, realizzando un conveniente investimento. Il cliente ha a disposizione nuovo tipo di offerta, senza rinunciare ai vantaggi ed ai servizi tipici dell’albergo”.
Ecco i vantaggi per i cittadini coinvolti
“Anche i privati – continua Nucara – potranno usufruire di tutti i servizi alberghieri, nel caso in cui decidano di occupare per parte dell’anno l’alloggio dato in gestione all’hotel. Saranno trattati come i clienti esterni, a casa loro”. Non solo. “Le località in cui i condhotel verranno realizzati ricaveranno grandi benefici, in termini di turismo, posti di lavoro, opportunità, visibilità. Sarà il mercato a valutare la bontà della proposta. Noi siamo convinti che funzionerà e sarà apprezzata, come succede negli Usa e pure in Sudamerica. In Italia – ricorda il direttore generale di Federalberghi – si contano 34mila hotel. Se partissero un migliaio di strutture ibride – pronostica – sarebbe un ottimo inizio”.
I guadagni saranno tassati
“Per ora – rileva sempre Nucara – agli alberghi-hub si possono agganciare gli alloggi privati posti a meno di 200 metri di distanza. Non è detto che questa distanza non possa aumentare. L’altra opzione prevista dalla normativa – prosegue – è la trasformazione di parte di un albergo in appartamenti da vendere a terzi, dopo una ristrutturazione ad hoc. Però nulla vieta che possano essere costruite nuove strutture ricettive ibride, da zero”. Altra informazione, basiliare: “I cittadini che decideranno di aderire a questo sistema, diversamente da quanto hanno scritto alcuni siti, dovranno pagare le tasse, nelle forma legata alle singole situazioni: reddito di impresa (se si possiedono più appartamenti), cedolare secca, aliquota irpef ordinaria. Il nuovo modello – conclude il rappresentante degli operatori di settore – agevola la bonifica del mercato delle locazioni brevi, fin qui caratterizzato dal dilagare di un’offerta improvvisata e non sempre regolare”.
Parlano i pionieri del settore
Piergiorgio Mangialardi è il presidente di Allegroitalia, catena alberghiera che propone 6 condhotel in Italia (il primo è stato aperto nel quadrilatero della moda di Milano, l’ultimo si trova nel cuore di Verona) e uno in Cina. Anche lui si dichiara soddisfatto per l’arrivo del decreto, “dopo anni di attesa”, e per la regolamentazione del comparto. “Siamo stati i pionieri, gli apripista. Andremo avanti. La domanda non manca, gli spazi di espansione ci sono. Il modello funziona. Le nostre strutture – racconta – sono frequentate soprattutto da una clientela internazionale, in particolare da americani e arabi. Si tratta di persone che si spostano in genere in gruppo oppure viaggiano per lavoro e si portano appresso la famiglia”.